POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

1

KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 1

WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

1.1. Celem niniejszego standardu jest przedstawienie definicji wartości rynkowej

i odtworzeniowej, a także wyjaśnienie podstawowych pojęć i wymagań dotyczących

wspomnianych definicji oraz ich zastosowania w wycenie nieruchomości w sytuacji, gdy

cel wyceny wymaga określenia wartości rynkowej i/lub odtworzeniowej.

1.2. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość

sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji,

prezentowanej w niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione

od faktycznego zawarcia transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena.

1.3. Definicje wartości rynkowej oraz wartości odtworzeniowej wraz z ich interpretacjami,

przedstawione w niniejszym standardzie stanowią integralną całość.

1.4. Przedstawione regulacje niniejszego standardu dotyczące wartości rynkowej

uwzględniają odpowiednie regulacje zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny

(IVS) opracowanych przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC),

w Europejskich Standardach Wyceny (EVS) opracowanych przez Europejską Grupę

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) i w dyrektywach Unii

Europejskiej.

1.5. Przedstawione w niniejszym standardzie rozwiązania dostosowane zostały do aktualnego

stanu rozwoju krajowego rynku nieruchomości w tym do otoczenia instytucjonalno-

prawnego.

1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób

optymalnego

lub

najbardziej

prawdopodobnego

użytkowania

nieruchomości.

Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może

polegać na innym sposobie jej użytkowania.

1.7.Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy

uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan

rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie

szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku.

1.8. Analiza wariantów sposobów użytkowania nieruchomości stanowi przedmiot odrębnego

opracowania. W uzgodnieniu z zamawiającym operat szacunkowy może jednak zawierać

taką analizę.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

2

1.9. Jeśli cel wyceny wymaga dodatkowych interpretacji określanej wartości rynkowej

(dotyczących np. sprawozdań finansowych, opłat za użytkowanie wieczyste, opłat za

trwały zarząd, podatków i innych opłat publiczno-prawnych, wywłaszczeń) to w operacie

szacunkowym należy zamieścić dodatkowe wyjaśnienia dotyczące w szczególności

przyjętych uwarunkowań prawnych i założeń wyceny.

1.10. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego,

podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych

odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen,

dochodów, stóp zwrotu i kosztów.

1.11. W szczególnych przypadkach, przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości i stanu rynku

nieruchomości, wartość odtworzeniowa określona w wyniku zastosowania podejścia

kosztowego może być wykorzystana do celów, dla których powinna być określona

wartość rynkowa – jeżeli realizacja metod i procedur przewidzianych dla tego podejścia

oparta będzie na danych i relacjach rynkowych, zarówno w odniesieniu do wartości

rynkowej gruntu jak i kosztów budowy oraz występującego zużycia. Wartość

odtworzeniowa nieruchomości nie może jednak być utożsamiana z jej wartością rynkową,

gdyż wartości te oznaczają odrębne kategorie ekonomiczne.

1.12. Przyjęcie wartości odtworzeniowej zamiast wartości rynkowej może dotyczyć

nieruchomości zabudowanych oraz nieruchomości z innymi odtwarzalnymi częściami

składowymi. Odnosić się to może do wycen na potrzeby rynkowe (np. sprzedaż, aport)

nieruchomości niewystępujących lub rzadko występujących w obrocie rynkowym, dla

których nie ma liczby danych rynkowych wystarczających do określenia wartości

rynkowej. Warunkiem koniecznym jest przyjęcie do wyceny gruntu oraz zużycia jego

części składowych parametrów opartych na danych rynkowych.

1.13. Wykorzystując podejście kosztowe do określenia wartości odtworzeniowej zamiast

wartości rynkowej należy szczegółowo uzasadnić takie postępowanie. W operacie

szacunkowym należy jednoznacznie wskazać, że wynikiem wyceny jest wartość

odtworzeniowa i podać przyjęte uwarunkowania prawne i założenia wyceny oraz omówić

dane, na podstawie których została ona określona.

1.14. W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do

stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających

wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej

nieruchomości może być wyrażona liczba ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości

liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

KSWP 1 stosowany jest do określania wartości rynkowej i odtworzeniowej nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności oraz innych praw do nieruchomości.

Definicje oraz interpretacje wartości rynkowej i odtworzeniowej nieruchomości mogą dotyczyć

także innych składników mienia szacowanych przez rzeczoznawców majątkowych.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

3

Definicja wartości rynkowej (WR) i jej interpretacja

3.1.Definicja wartości rynkowej

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do

uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

– strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

3.2. Interpretacja definicji wartości rynkowej

3.2.1.Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu

(zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać

w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza

cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej

korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota

ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na

szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.

3.2.2.Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest

wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie

zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć

transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej.

3.2.3.Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa

w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania

operatu szacunkowego lub wcześniejsza.

Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz

uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub

późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie

umowy.

3.3. Aby określona wartość stanowiła jej najbardziej prawdopodobną cenę powinny być

spełnione następujące warunki:

3.3.1. strony umowy są od siebie niezależne- to strony, których nie łączy konkretny lub

szczególny stosunek mogący sprawić, iż poziom ceny nie będzie typowy dla

rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające

niezależnie od siebie.

3.3.2. nie działają w sytuacji przymusowej- każda ze stron ma motywację do zawarcia

transakcji i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie

transakcji bez przymusu wymaga także przyjęcia założenia, że zarówno kupujący

jak i sprzedający nieruchomość działają z rozeznaniem i że postępują rozważnie.

Przyjąć należy, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach

przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

4

rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te

informacje działając we własnym interesie oraz że w sposób rozważny dąży do

uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan

rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.

3.3.3. kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy – to osoba, która chce i która nie

jest zmuszona do kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest

nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to

nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny

wyższej od aktualnej ceny na rynku.

Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować nierealnych założeń dotyczących

warunków panujących na rynku ani też zakładać, że wartość rynkowa jest większa

aniżeli cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na rynku.

3.3.4. sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy- to osoba, która nie jest ani

nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny,

która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedawca mający

stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na

warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do uzyskania na wolnym

rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela

będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedawca

mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela.

3.3.5. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku –

sformułowanie to oznacza, że składnik mienia jest zaprezentowany na rynku

w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia go po

najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach

zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać

w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by

stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców.

Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na

którą określono wartość.

3.4. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna

– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Informacja odpowiadająca

powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.

3.5. Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie

nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie

dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej

nieruchomości.

3.5.1. Pojęcie użytkowanie fizycznie możliwe oznacza, że cechy techniczno-użytkowe

nieruchomości pozwalają na osiągnięcie optymalnego sposobu użytkowania.

Ograniczenia fizyczne wynikające w szczególności z takich czynników jak:

kształt, powierzchnia, ukształtowanie terenu, dostępność mediów, nośność

gruntów, stan techniczny i funkcjonalny zabudowy, mogą powodować, iż

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

5

wyceniana nieruchomość może być nieprzydatna dla rozważanego dla niej

użytkowania.

3.5.2. Pojęcie prawnie dopuszczalne oznacza, że rozważany sposób użytkowania jest

zgodny z prawem. Prawa ustanowione na nieruchomości, a także ograniczenia

wynikające

z

przepisów

dotyczących

w szczególności:

planowania

i zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przyrody,

ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, prawa budowlanego,

mogą wykluczać niektóre sposoby użytkowania nieruchomości.

3.5.3. Analizy możliwości fizycznych użytkowania i zgodności z prawem poprzedzają

analizę opłacalności ekonomicznej w rozumieniu pkt 3.5.5.

3.5.4. Sposób użytkowania, który nie jest możliwy fizycznie lub nie jest dopuszczalny

prawnie nie może być rozważany jako sposób optymalnego użytkowania.

3.5.5. Pojęcie opłacalności ekonomicznej oznacza w szczególności, że nieruchomość dla

przyjętego do wyceny sposobu użytkowania może przynosić dochód równy lub

wyższy od sumy potrzebnej do pokrycia wydatków operacyjnych i zwrotu

zaangażowanego kapitału.

3.5.6. Sposób optymalnego użytkowania nieruchomości inny niż aktualny w dniu

wyceny może być przyjęty do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na

nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy

wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie

użytkowanych.

3.5.7. Sposób optymalnego użytkowania nieruchomości może być rozpatrywany

oddzielnie dla gruntu analizowanego jako niezabudowany i możliwy do

przystosowania do danego sposobu użytkowania oraz oddzielnie dla

nieruchomości analizowanej jako nieruchomość zabudowana.

3.5.8. Przyjmując do wyceny optymalny sposób użytkowania inny niż aktualny należy

przedstawić w operacie założenia w szczególności, dotyczące czasu, po którym

nieruchomość może uzyskać nowy sposób użytkowania oraz wymienić

podstawowe warunki, od których zależy wprowadzenie tego sposobu

użytkowania.

Definicja wartości odtworzeniowej (WO) i jej interpretacja

4.1. Definicja wartości odtworzeniowej

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom

wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia przy założeniu,

że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.

4.2. Interpretacja definicji wartości odtworzeniowej

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

6

4.2.1. Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości

zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe,

może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części

składowych gruntu.

4.2.2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie

koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych.

4.2.3. Przez koszt nabycia gruntu rozumieć należy jego wartość rynkową.

4.2.4. Określanie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być oparte na

szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia.

4.2.5. Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych

gruntu przy zastosowaniu takiej samej technologii i materiałów, rozwiązań

przestrzennych, jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu.

4.2.6. Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej

funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie stanowią części składowe

wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych

technologii i materiałów.

4.2.7. W procedurze określania wartości odtworzeniowej do kosztów zalicza się

również koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne

uzasadnione koszty.

4.2.8. Zużycie nieruchomości wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech

fizycznych, funkcjonalnych oraz wpływu innych czynników zewnętrznych

powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.

4.2.9. Zużycie nieruchomości odnosi się najczęściej do części składowych gruntu.

W przypadku niektórych celów wyceny zużycie może także dotyczyć wartości

gruntu.

4.2.10. Przy określaniu wartości odtworzeniowej dane porównawcze z rynku muszą

odnosić się zarówno do cen rynkowych gruntu oraz kosztów wytworzenia części

składowych jak i do wpływu ich zużycia na użyteczność nieruchomości.

4.2.11. Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się bez uwzględniania

dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży oraz związanych z ta transakcją

podatków i opłat. Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być

zamieszczona w operacie szacunkowym.

5. Wartość rynkowa określana przy przyjęciu szczególnych założeń

5.1. Wartości określone przy przyjęciu założeń, wynikających w szczególności z przepisów

prawa i przedstawione poniżej nie stanowią odrębnych podstaw wyceny. Wywodzą się

one z definicji wartości rynkowej.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

7

5.1.1. Ze względu na cel wyceny rzeczoznawca majątkowy może określić wartość

rynkową przy przyjęciu aktualnego bądź alternatywnego sposobu użytkowania.

5.1.2. Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza

wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość jest i będzie nadal

użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, że nie jest zajęta

przez właściciela i że jest dostępna do sprzedaży.

5.1.3. Wartość przy założeniu alternatywnego sposobu użytkowania oznacza wartość

rynkową przy założeniu, że nieruchomość jest i że będzie w przyszłości

użytkowana we wskazanym innym, niż aktualny, sposobie.

5.1.4. W przypadku określania wartości przy założeniu alternatywnego sposobu

użytkowania rzeczoznawca opiera się na informacjach wskazujących na

możliwość lub konieczność zmiany użytkowania nieruchomości. Określenie

alternatywnego sposobu użytkowania będzie zastosowane w przypadku, gdy

wynikać to będzie z przepisów prawa lub, gdy wyniki analiz różnych wariantów

zagospodarowania nieruchomości nie dadzą jednoznacznych podstaw do

wskazania któregoś ze sposobów użytkowania jako optymalnego.

6. Wymagania dotyczące ujawniania istotnych informacji

W operacie szacunkowym należy bezpośrednio odnieść się do definicji i interpretacji wartości

rynkowej lub odtworzeniowej podanych w niniejszym standardzie oraz przytoczyć wszystkie

istotne uwarunkowania i założenia wyceny.

Opracowanie i obowiązywanie Standardu

7.1. Założenia do Standardu przygotowali Sabina Źróbek i Jan Konowalczuk

z wykorzystaniem materiałów przygotowanych przez Ewę Kucharską Stasiak na

zamówienie PFSRM. Opracowanie Standardu powstało w ramach prac Komisji

Standardów PFSRM w składzie: Jan Konowalczuk, Jerzy Adamiczka, Jerzy Dydenko,

Jerzy Filipiak, Krzysztof Grzesik, Radosław Gaca, Mirosław Osiński, Jarosław

Strzeszyński, Sabina Źróbek.

7.2. Komisja Standardów Zawodowych w składzie: Jan Konowalczuk, Jerzy Adamiczka,

Jerzy Dydenko, Jerzy Filipiak, Krzysztof Grzesik, Radosław Gaca, Mirosław Osiński,

Jarosław Strzeszyński i Sabina Źróbek przyjęła ostateczną wersję Standardu.

7.3.Standard został uchwalony do wdrażania przez Radę Krajową PFSRM na posiedzeniu w

dniu 26 czerwca 2007 r. i włączony jako Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1

(KSWP 1) do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Ostateczna treść

niniejszego standardu została przyjęta na posiedzeniu Rady Krajowej PFSRM w dniu 13

grudnia 2007 r.

7.4. Standard obowiązuje od dnia 1 marca 2008 r. a od 1 stycznia 2008 r. zalecany jest do

stosowania jako nota interpretacyjna.

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

8

Stosownie do art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tj Dz U 2004 nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) niniejszy Standard w dniu

.........................................

został

uzgodniony

z

Ministrem

Infrastruktury

..................................................

Warszawa, dnia 13 grudnia 2007 r.